La última crisis dejó muchos locales vacíos, sobre todo en algunas zonas y algunas oficinas. Hoy, los inquilinos tienen en su mano cartas ganadoras para renegociar contratos con bajas promedio de 15%, cerrar acuerdos de más largo plazo y aun hasta para hacer ofertas de compra. Dónde están las oportunidades, según los especialistas.
Mal de muchos no siempre significa consuelo de tontos. En el caso de las pymes que alquilan su espacio (local u oficina) y están en condiciones de mejorar su ubicación, quizás este pueda ser el momento de hacerlo, debido a la cantidad de espacios comerciales vacíos y con precios en baja en algunas ubicaciones. Sin embargo, hay que estar atentos a las recomendaciones de los entendidos y a otro tipo ventajas que pueden sacarse de este particular (pero no extraño) momento.
La primera y más aconsejada es la posibilidad de renegociar el contrato de alquiler, en algunos casos, aun sin estar vencido. La buena relación con sus inquilinos en estos tiempos de incertidumbre es algo que los propietarios valoran y que no están dispuestos a arriesgar. Ni siquiera a cambio de un mejor alquiler. Además, muchos dueños se están mostrando más permeables a la negociación y están dispuestos a escuchar contrapropuestas u ofertas. Con las lógicas variaciones según de qué zona se trate, en Buenos Aires se están obteniendo rebajas promedio de 15%, informó Alejandro Reycer, gerente de Brokerage.
En cuanto a los plazos, están subiendo desde una media de tres años a una extensión de cinco.
"Además de que los alquileres están bajando, hay bastante flexibilidad de parte de los dueños para alquilar a valores inferiores a los que estaban en el pasado. Con tal de tener la propiedad ocupada, aceptan retornos más bajos. Porque esto significa no tener que pagar los gastos. Por otro lado, su local u oficina tiene más valor por estar siempre ocupado", explica Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakelfield y de la maestría de Real Estate Management de la Universidad Torcuato Di Tella. "Si ves un local vacío durante mucho tiempo, vas a dudar si esa ubicación es buena o no; por eso hay que aprovechar que los dueños no quieren tenerlo vacío y están dispuestos a negociar", agrega.
Del otro lado, todavía muchos prefieren esperar un poco más aunque les quede vacía la propiedad. "Son decisiones personales de cada propietario. Hoy, tres o cuatro meses sin alquilar no es mucho tiempo. Además, si no necesitan alquilarlo sí o sí, seguramente no estarán dispuestos a bajar el precio. El propietario supone que en dos o tres meses más lo alquila y cuando hacés un contrato, queda comprometido el precio. Por otro lado, hay un elemento que es absolutamente subjetivo; todos los propietarios creen que su local es el mejor. Es como un hijo: vos no le podés decir a una mamá que su hijo no es el más lindo. Y si se lo decís, le va a costar y va a tardar en aceptarlo. Con las propiedades pasa lo mismo. Los dueños van a tardar en aceptar que tienen que bajar sus precios", analiza Roberto Cosovschi, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre.
"En general hay una actitud de los propietarios a flexibilizar las condiciones y de negociar. Yo diría que gracias a eso la vacancia no es mayor de la que se presenta en estos momentos", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. "Pero también el propietario sabe que tiene un buen local y no es la primera vez que ocurren estas crisis". Para él, este es uno de los factores que hacen que haya tanta oferta de propiedades comerciales en alquiler. "Hay tantos locales vacíos porque, por un lado, los propietarios no admiten bajas. Pero, por otro, los comerciantes sufren el aumento de sus costos fijos, más allá del alquiler (además de los impuestos y servicios, muchos locales tienen expensas), y la caída de sus ventas. Es por esto que no pueden mantener su ubicación".
Enzo Liprino, gerente de la sucursal San Cristóbal de Tizado, concuerda en que hay muchos locales comerciales vacíos y asevera que "la cosa viene floja. Hoy no hay pedidos como en otras épocas, hoy hay oferta". Por eso, para él, hay más posibilidad de negociar. "No sé si se puede hablar de contraoferta, pero los dueños están escuchando".
La segunda oportunidad, en relación al rango de precios actual, es la de establecer contratos de largo plazo. "Hoy es posible pensar que el contrato pueda superar los tres años. Si se consigue una buena alternativa, se podría llegar a los cinco. Esto juega a favor, porque en el largo plazo si se mantiene el negocio, lo sostenés. Y si no, te vas", opina Faigenbaum. Para los inquilinos, un contrato de estas características es perfectamente posible porque no los obliga a nada y se puede rescindir en cualquier momento. Sin embargo, hay que dar vuelta este espejo que muestra una imagen ideal. Del otro lado están los dueños, quienes probablemente no accedan fácilmente a esta negociación. "Sí, el gran inconveniente es que la mayoría de los dueños no quiere. Pero nosotros lo hicimos en Avenida Alvear en locales y en el microcentro sobre 9 de Julio en el caso de oficinas. Estamos hablando de tamaños realmente pequeños. En locales, 300 metros cuadrados y en oficinas, 400", completa Faigenbaum.
Una tercera posibilidad es la de comprar la propiedad. Existen pyme que tienen excedentes y no pueden reinvertir porque no encuentran alternativas atractivas en el mercado financiero o simplemente porque no quieren. "En ese caso, puede ser que compren. Porque entre tener el dinero en el banco a una tasa inferior, esta opción puede resultar interesante", opina Faigenbaum. Aunque aclara que las grandes empresas prácticamente nunca compran, sino que alquilan. Entre las pymes, en cambio, se da con más frecuencia. "Las empresas internacionales no quieren tener sus activos inmovilizados. Mientras, para las pymes puede ser una inversión interesante y, en definitiva, es una inversión que tiene un resultado financiero", agrega.
Rozados sostiene que las compras de inmuebles, en general, responden a una vocación inversionista. "Es difícil que se invierta un capital tan importante como para comprar el inmueble. No significa que no ocurra, pero no es lo usual. Quizás le fue bien y quiere comprarlo. Pero quizás lo que más le rinde en su negocio es poder tener liquidez o capacidad de endeudamiento para comprar materia prima o mercadería", explica.
"Los pocos pedidos que tenemos son de compra y no de alquiler. Pero se trata de locales de menos de 100 m2 que se compran como inversión", cuentan Liprino y Cosovschi. Y coinciden: "Es raro que un inquilino compre. Porque no tiene la necesidad o no tiene el capital. Aunque así como hay gente que sólo alquila, hay gente que sólo compra".
Mudarse: ¿sí o no?
Tanto en locales como en oficinas, las marcas o empresas que estaban históricamente en lugares secundarios o de clase B hoy tienen la posibilidad de acceder a los de clase A. Pero los expertos recomiendan meditar antes de decidir. "Las mudanzas cuestan caro. Y no sólo eso; ante los ojos de clientes y empleados, no están bien vistas. Y si el mercado cambia, encima se tienen que volver", aclara Faigenbaum.
Rozados también advierte sobre estas cuestiones. "El precio de alquiler no debería ser lo único a considerar, porque es lo que se paga una vez ya instalado. Hay que contar la mudanza, la readecuación y la inserción de la nueva ubicación respecto de los consumidores", advierte.
Para los expertos, mudarse no es para nada sencillo. "Aunque te mudes a 200 metros, los locales no son iguales, los anchos de vidriera y las alturas varían y la visibilidad también es un condicionante", dice Rozados. Hay que tener en cuenta todo, pero si el negocio funciona bien donde está ubicado, la futura ubicación debería beneficiarlo no sólo en cuanto a la recaudación sino en todos estos aspectos. Por eso, la decisión depende de un cálculo ajustado de diversas variables.
"No hay que olvidarse que el negocio tiene que rendir. Hay laterales que son mejores que una avenida. Por ejemplo, Humberto Primo o Carlos Calvo, a la altura de Boedo, son mejores que la propia San Juan en algunas alturas. Independencia mantiene la línea rápida y sirve para quienes van manejando. Pero no tiene el movimiento para quienes pasan caminando", explica Liprino. En definitiva, con frecuencia la mejor opción es quedarse donde ya está instalada. "Es más fácil renegociar que salir a cambiar. Una muy buena negociación sirve para no moverse", opina Liprino.
De rubros y ubicaciones
Los locales más grandes y visibles (los de las esquinas, por ejemplo), los que están sobre las principales avenidas (Cabildo, Corrientes, Santa Fe) siguen manteniendo sus valores. Lo mismo ocurre con la ubicación Premium en oficinas y las de clase A. Aunque, en el caso de los locales, "los puntos más riesgosos son los que más sufren. No es lo mismo en Avenida Santa Fe que en una calle aledaña o en otro barrio", analiza Cosovschi, quien da como ejemplo la esquina de Paseo Colón e Independencia. "Es ideal para un local gastronómico. Las esquinas son siempre ubicaciones muy buscadas y ésta, además, es una muy vistosa. Después que se fue Rigolleau, desarrollé las oficinas y ese local para la cadena de hamburguesas Wendys, a quien le hice un contrato largo. Se lo había mostrado a un banco, pero ocurre que en general los bancos no compran, alquilan. Ahora, precisamente, tengo varios locales en alquiler que antes fueron bancos".
Cuando Wendys se fue del país, el local quedó ideal para otra cadena: Mostaza. Luego de cuatro años de alquiler, la compañía no renovó el contrato porque, según Cosovschi, cambiaron su estrategia comercial. "Decidieron estar únicamente en los shopping centers. No es que cambió esta ubicación por otra. Finalizó este contrato, no lo renovó y se quedó con los locales que tenía".
Antes de pensar en la ubicación, los especialistas recomiendan focalizarse en el tipo de negocio. "El rubro es fundamental para la ubicación. Parque Patricios se está moviendo bastante, ayudada por la exención impositiva del Polo Tecnológico y los beneficios que otorga el Gobierno de la Ciudad. Además, los valores son más bajos. Aunque Barracas y Monserrat también son buenos destinos para las pymes", asegura Liprino, quien hace un destacado para las nuevas zonas que van surgiendo. "Lo que pasa con los outlets es interesante. Primero fue la avenida Córdoba, después Aguirre y ahora algunas marcas están abriendo en Los Incas y Álvarez Thomas. Una zona que era típicamente de agencias de autos ahora se está habilitando para un nuevo rubro". Para tener en cuenta.
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