El mercado se ajustó a un nuevo escenario signado
por una acotada oferta y una selecta demanda.
Cuáles son las perspectivas. Ver opiniones y video
Como si fuera un granamplificador de la realidad, el mercado inmobiliario es uno de los que más se ve alterado por los vaivenes de la economía.
En épocas de bonanza crece con fuerza. En tiempos de incertidumbrese derrumba.Y en un momentocomoel actual - enel quealgunos sectores ya van dejandoatrás lo peor de la crisis y comienzan a mostrar síntomas demejoría -se ubica entre los más rezagados y dentro del pelotón de los que más le cuesta arrancar. Más aun sin el combustible que ofrece el crédito a largo plazo, que por ahora resulta caro y escaso.Tal como diera cuenta iProfesional.com la industria manufacturera, en particular, alimentos y bebidas, y el sector automotrizya transitan por un sendero distinto al del primer semestre y todo indica que para ellos lo peor ya pasó. El campo va por surevancha, de la mano de unacosecha de soja que alcanzaráun récord, mientras queen la actividad de la construcciónel camino sigue estando empantanado. (Ver nota: La luz al final del camino se acerca y un sector se postula para liderar la recuperación).Es así como, los representantes de estesector advierten que,tras crecer a tasas chinas enaños anteriores,la actividad en las inmobiliarias está prácticamente"paralizada", mientras que la industria sufreel duro golpe que representala baja en los permisos de nuevas obras.Según exlicó Mario Gómez, director de Toribio Achával, durante un encuentro organizado por Reporte Inmobiliario que reunió a los principales representantes del sector, "el negocio inmobiliario presenta un nuevo escenario. El 87% de los empresariosvinculados a esta actividad admite que se achicó la demanda y en las inmobiliarias es claro que cayó el número de visitas".En tanto,Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos, explicó que a los desarrolladores se los vepreocupados y analizando muchoel tema de la rentabilidad. "Se esperaba que muchos de los dólares que estaban en el colchón, o en las cajas de seguridad, vendrían a este mercado.Pero lo cierto es que no tanta gente lo hizo así", explicó.El vicepresidente de LJ Ramos, en entrevista exclusiva con iProfesional.com, así explicó el cuadro de situación actual para la compraventa y profundizó acerca de qué pasará con los precios de las viviendas:
Al mismo tiempo, este nuevo escenario tiene una incidencia directa en los precios, a partir de una demanda y una oferta que se "reacomodan" en busca de un nuevo punto de equilibrio, que ya no será el mismoque el de otros años.La oferta no será tan generosa y la demanda se tornará más selectiva. En resumen, el mercado se contraerá y, en este contexto, los precios dejarán de subir por ascensor.Un negocio ahora para pocosLa primera llamada de atención es para la oferta. Hasta ahora, los desarrolladores eran capaces de arriesgar grandes sumas para invertir, aún sin conocimiento específico que da el hecho de estar un largotiempo en el negocio y, mucho menos, sin conocer a fondo la propuesta que sumaban almercado.Tal como explican los expertos, el boom de la construcción que se vivió hasta antes de la crisis, disimulaba y hasta perdonaba cualquier error de cálculo."Si comenzaban una obra con valor de u$s700 el m2, para terminarla endiez meses, y finalmente les costaba u$s900 el m2 y laconcretabanen 14 meses, no les preocupaba.Porque si el valor de venta inicial era de u$s1.100 lo terminaban rematando en u$s1.400. Hoy eso es imposible", explicó Gómez.Al no poder trasladarse toda la variación al precio final - porque la demanda no loconvalida - el margen de gananciase achicó. Y al achicarse, se retiraron los improvisados.En tanto, los experimentados analizanmuy en detalle la "microeconomía" de cada proyecto.Esto también provocó una reducción en la cantidad de metros cuadrados permisados. "En el sector ya se veía venir el quiebre de tendencia positiva en la economía. Recordemos que en 1998 empezaron a caer los permisos de obra, advirtiendo lo que fue luego la crisis de 2001. De la misma manera, en 2008 comenzaron a caer, como antesala de lo que ahora ahorase está viviendo", explicó Gómez.
Cazes también señaló que los amigos que se juntaban para hacer un edificio hoy ya no deberían estar en el negocio. "Es un mercado de sintonía fina, donde hay que conocer mucho de zonas, precios y calidades de construcción porque no hay margen para el error".En cuanto a los desarrolladores expertos también son cautelosos, saben que el valor de venta no va a subir como antes, porque en muchas zonas tocaron untecho, mientras que los valores de la tierra quedaron muy altos. Otro factor que incide, junto a la menor tasa de rentabilidad, es la falta de terrenos. O el elevado precio que se pretenden por ellos."Los propietarios de terrenos suben los precios muy rápido, pero a la hora de las crisis los bajan de manera muy lenta. Es por eso que hoy una de las cosas que se hace para acelerar el proceso es que el propietario del terreno aporte la tierra y se asocie al desarrollo, entonces parte del precio de la superficie será el valor agregado quepodrán conseguir vendiendo los metros cubiertos, una vez finalizada la obra", comentó Cazes.La nueva demandaLos expertos coinciden en que, a diferencia de otros años, los interesados en comprar se toman su tiempo para decidir. Están convencidos, aunque muchas veces no es así, que los valores del metro cuadrado en varias zonas están inflados y apuestan a la baja. Creen que en algún momento habrá un sinceramiento."Si no logran una fuerte quita sobre el precio de publicación de la unidad, directamente miran para otro lado. Y esto lo hacen porque saben que ahora tienen la sarten por el mango, algo que no pasaba en años anteriores en donde todo subía y todo lo que se ponía a la venta se vendía", explicó el director de una importante inmobiliaria que opera en la zona de Belgrano, Palermo y Recoleta. "Mientras tanto, compran dólares, algo que tampoco se daba con tanta fuerza antes de la crisis", concluyó."Uno pensaba que muchos dólares que estaban debajo del colchón, o en las cajas de seguridad de los bancos, irían a la vivienda. Pero eso no es así:la demanda espera aque bajen los precios, para recién ahí comprar", destacó Cazes.El reflejo de lo anterior, queda evidenciadoen el siguiente cuadro, que muestrala caídaregistrada en los permisos de compraventa de viviendascomparativo, para los primerosseis meses delos últimos años:
La falta de créditos a largo plazo también deja plasmado su sello,aldisminuir la cantidad de potenciales interesados y reducir la competencia porhacerse deuna unidad.Por otro lado, tal como explican los analistas, en laactualidad se necesita de un promedio de 120 sueldos para comprar una vivienda, cuando en los ´90 esa cifra era de 40.Los precios en la miraEsa percepción que tienenlos potenciales compradores de que los precios están "condenados" a la baja, y la resistencia de los propietariosendar el brazo a torcer, son los dos elementos clave que explican la parálisis delmercado.Sin embargo, los expertos afirman que los valores ya tocaronsu piso y que habrá que reacomodarse a lascondiciones actuales. "La demanda tiene que saber que la oferta no necesita vender", destacaron en LJ Ramos.Es por eso que los precios no van a bajar.Los propietarios prefieren destinar el inmueble al alquiler antes que liquidarlo, explicaron.Lo que sí hay es mayor margenpara renegociar, tal como comentó Armando Pepe, posibilidad que cabe tanto para la compraventa como para los alquileres. "Sobre el precio de publicación se puede lograr una rebaja de 10% en la negociación final", comentó.Esto marca un cambio importante en el sector, si se tiene en cuenta que antes de la crisisera muy difícil hablar de rebajas, cuando el valor del metro cuadradono parabaaumentar. Incluso en zonas de alta demanda se registraban alzas interanuales superiores al 20% en dólares.Hoy están amesetados y solo se pueden defender los valores del metro cuadradoen algunas zonas, de las llamadas Premium.
En cuanto a las perspectivas, según una encuesta realizada por Toribio Achával, el 75% de los vendedores cree que las cotizacionesse mantendrán en los próximos 12 meses.Las estrellas del nuevo escenarioLa búsqueda de minimizar riesgos por parte de los desarrolladores, sumado a una demanda que no puede apalancarse con créditos hipotecarios demontos elevados,un sector rural que supo ser un jugador importante para potenciar la actividad y que ahora atraviesa una realidad muy distinta a la de años anteriores, direccionó aún más al mercado a unidades chicas, es decir,dos o tres ambientes."Esto es clave para el desarrollador. Poner el ladrillo cuesta lo mismo en Recoleta que en Villa Lugano. El valor relativo es que se vende más en Recoleta; Pero el valor absoluto es cuanta plata tiene la gente en el bolsillo, y hay más gente con u$s50 mil que con u$s200 mil", aseguró Gómez.También desde Reporte Inmobiliario advierten que las unidades de dos y tres ambientes han cobrado mayorprotagonismo.Otro de los fundamentos, es que si estas viviendas finalmente se tienen que destinar alalquiler,una renta de entre $900 a $1.500 está dentro de una franja que resultamás razonablepara el contecto actual, respecto asi se tratara de cifras superiores, para más ambientes.En cuanto a los barrios, si bien las preferidas son Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Recoleta, la mirada hacia zonas linderas (efecto derrame),cobra fuerza porque permite bajar el precio tanto de venta como de locación.Según Néstor Walentein, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina,en la pirámide dedemanda se advierte una mayor caída de los departamentos más grandes, contra una baja mucho menor de los más chicos.Acceso a crédito, el gran ausenteLa posibilidad de llegar a la vivienda no sólo se aleja por la cantidad de sueldos que necesita la gente para comprarla, sino también por la falta de financiamiento a largo plazo.En este sentido, Gómez explicó que la relación sueldo-vivienda en la Argentina es la misma que en Brasil, pero la diferencia es que en ese país hay más posibilidades de acceso al crédito para la clase media.Según diera cuentaiProfesional.com se da la paradoja de que, en muchos casos, contar concrédito hipotecario no siempre acerca alinteresado a una vivienda nueva.Muchos constructores prefieren no vender bajo esta operatoria,porque los obliga aescriturar por el valor real (al intervenir el banco), cuando muchas veces tratan de hacerlo a un valor menor para así pagar menos impuesto a las Ganancias (ver nota: Paradoja, sacar un crédito hipotecario puede alejarlo de comprar una vivienda nueva)."Cuando venís con el crédito hipotecario y no tenés plata en efectivo, no hay interés en vender", contó un joven interesado en un departamento en el barrio de Belgrano.En este contexto, un mercado más acotado en cantidad de operaciones, con precios que se ajustaron a unanueva realidad, una oferta que ahora analiza en detalle la "microeconomía" de cada desarrollo antes de invertir, delinean la nueva realidad del sector. Junto a ella, una demanda que sabe que tiene la "sarténpor el mango", y que si no consigue el precio que quiere, sabe que puede recurrir a su amigo fiel, el dólar, hasta lograr el valor que ella considera adecuado.
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