Ahora si habiendo hecho algunas aclaraciones sobre comentarios recibidos paso al tema principal del post, el analisis del credito:
*Se financia hasta el 100% del monto total de la obra, si la obra ya esta en marcha se financia el porcentaje restante de la misma. Si el avance de la obra es superior al 50% ya no aplica para esta linea, aplica a la terminacion de vivienda(Terminación: Se financia hasta el 100% del proyecto de obra faltante. Máximo 60 m2. El total de metros cuadrados de la propiedad no podrá superar una vez finalizada la terminación los 120 m2.)
*Los plazos son a 10, 15 ó 20 años.
*El valor minimo minimo del terreno debe ser $25.000(un tasador del banco es el que decide el valor del terreno). El valor de obra total no puede ser mayor a 5 veces el valor del terreno.
*Se pueden construir como maximo 120 metros cuadrados, esto es en el proyecto que se le presenta al banco, una vez finalizada la obra y terminado de pagar el credito la vivienda se puede ampliar a mas de esa cantidad de metros cuadrados. El metraje es solo lo cubierto, no importa si el terreno tiene 1000m2.
*Hay que presentar el plano municipal aprobado / visado / registrado o en trámite. Se admitirá la solicitud de Crédito sin el plano aprobado pero deberá presentarlo en forma previa y/o conjunta al momento del primer desembolso. Si no se dispone de plano, el banco tiene una serie de planos ya realizados para este credito, hay viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios(trate de conseguir estos planos pero no hubo caso).
*El dinero se entrega por etapas segun el avance de la obra, los desembolsos son a traves de certificacion de obra, el dinero se entrega en 4 etapas: la primer parte 20% al firmar la hipteca, luego un 30% y despues 2 cuotas del 25% c/u. El banco otorga un periodo de gracia durante la etapa de construccion, este periodo es de 9 meses, es decir que durante los primeros 9 meses no se pagara la cuota al banco. Aclaracion: en los medios he visto que dicen que el periodo de gracia es de 12 meses y aca en la charla del banco dicen que es de 9 meses y en la pagina del banco no se menciona este tema.(Ver al final del post que se habla de capitalizacion de intereses debido a este periodo de gracia, te lo terminan cobrando mas adelante)
*Si ya se posee una propiedad no se puede acceder a ninguna de las 4 lineas de estos creditos, es solo para primer vivienda y vivienda unica.
*No es necesario tener la escritura del terreno, al momento de ir a solicitar el credito si no se tiene la escritura hay q presentarse con el boleto de compra/venta. En el momento que se realiza al hipoteca en el banco, el escribano en ese momento hara la escritura del terreno(el costo de la misma es de $1.000).
*No se financia la compra del terreno, es solo para construccion.
*Supongamos que nuestros padres tienen una vivienda y queremos construir nuestra vivienda dentro del mismo terreno o arriba de la vivienda de nuestros padres, no entramos en la linea de construccion, eso pasa a ser ampliacion de vivienda(Ampliación: El monto a financiar no podrá superar el 35% del valor actual de la garantía. Máximo 40 m2. El total de metros cuadrados de la propiedad no podrá superar una vez finalizada la ampliación los 120 m2).
*El plazo estimado desde que presentamos todos los requisitos solicitados por el banco hasta que se nos informa de la aprobacion del credito y el monto del mismo es de 2 semanas.
*El caso de empleados eventuales se ve cada caso en particular.
*El ingreso que se tiene en cuenta a la hora de solicitar el credito es el de uno mas el de la pareja(siempre que ambos esten en blanco).Los ingresos se suman de parejas, no de padres e hijos o amigos.
*La devolucion del credito(el pago de las cuotas) se hace a traves de debito automatico en una cuenta del banco(aca hay q pagar gastos de mantenimiento de cuenta, $25 q se suma al costo de la cuota).
*Los terrenos en sucesion no sirven.
*A partir de la primer cuota se puede comenzar a anticipar cuotas del credito. El anticipo minimo es de 3 cuotas(no se especifica si se paga algo por adelantar cuotas).
*La edad requerida para solicitar el credito es de 21 a 65 años. Aclaracion: el plazo del credito tiene como tope la edad de las personas solicitantes, no pueden tener mas de 70 años al momento de la finalizacion del plazo, es decir, si la persona al momento de solicitar el credito tiene 65 años, el plazo del credito no podra ser mayor a 5 años. Por ej. si se presenta una pareja a solicitar el credito el plazo estara condicionado por la persona de mayor edad, si tienen 60 y 50 años respectivamente, el plazo no podra ser mayor a 10 años.
Estos datos fueron tomados de la pagina oficial del banco y de una charla que dio una agente de cuenta del banco hipotecario en una sede de la ciudad de rosario.
La pagina del banco: http://www.hipotecario.com.ar/default.asp?id=78&mnu=78
hora hagamos un poco de numeros:
Caso 1: $300.000 a 20 años. Nos da una cuota promedio de $3.205 y como el valor de la cuota no puede ser superior al 40% del ingreso conjunto de la pareja(o ingreso simple) debe ser de al menos: $8.102. Como el valor de la obra no puede ser mayor a 5 veces el valor del terreno el terreno debe valer por lo menos $60.000
Nro___Capital_____Interes_____Total
1_____395.06______2500.0______3333.35
2_____398.36______2496.71_____3332.86
3_____401.68______2493.39_____3332.37
...
...
...
238___2823.88_____71.19_______2972.15
239___2847.41_____47.65_______2968.65
240___2871.14_____23.93_______2965.13
Cuota promedio: 3205
Caso 2: credito maximo a 20 años con un ingreso neto de $4.000 a 20 años. El valor de la cuota promedio no debe superar los $1.600(40% de los ingresos netos de los solicitantes). Asi que si pedimos $150.000 nos da una cuota promedio de $1.602 y el valor del terreno debe ser por lo menos de $30.000
Nro___Capital_____Interes_____Total
1_____197.53______1250.0______1666.68
2_____199.18______1248.35_____1666.43
3_____200.84______1246.69_____1666.18
...
...
...
238___1411.94_____35.59_______1486.08
239___1423.71_____23.83_______1484.33
240___1435.57_____11.96_______1482.56
Cuota promedio: 1602
Caso 3: credito maximo a 20 años con un ingreso neto de $2.000 a 20 años. El valor de la cuota promedio no debe superar los $800(40% de los ingresos netos de los solicitantes). Asi que si pedimos $75.000 nos da una cuota promedio de $801 y el valor del terreno debe ser por lo menos de $25.000
Nro___Capital_____Interes_____Total
1_____98.77_______625.0_______833.34
2_____99.59_______624.18______833.22
3_____100.42______623.35______833.09
...
...
...
238___705.97______17.8________743.04
239___711.85______11.91_______742.16
240___717.78______5.98________741.28
Cuota promedio: 801
Ahora veamos quienes pueden acceder a estos creditos: aquellas personas que tengan un ahorro de al menos $25.000 para comprarse un terreno(cada uno sabe en que valores estan los terrenos segun la zona en la que vive) o que ya cuenten con un terreno propio. Practicamente quedan excluidas todas las personas de las grandes ciudades debido al valor de los terrenos en las mismas. Segun http://www.buscainmueble.com/Web/Index.htm los terrenos en la boca arrancan en US$58.000, en palermo desde US$190.000, san cristobal US$95.000, cordoba US$36.000, mendoza y rosario US$19.000, neuquen US$22.000 y salta US$45.000, es cuestion de ir al buscador de la pagina y fijarse los precios de los terrenos en las grandes ciudades(donde esta la mayor concentracion de personas y donde mas deficit habitacional hay).
Es un credito para unas pocas personas, pero para mas que las que desean acceder a la vivienda ya construida. Si tenes la suerte de tener un terreno tenes chances de acceder a la vivienda(siempre y cuando te aprueben el credito).
Que debe hacer una persona que posee un terreno de mas de $25.000 y con los ingresos suficientes para acceder al credito? Yo no soy el dueño de la verdad, pero a esa persona le recomendaria que a la hora de decidir tenga en cuenta las siguientes cosas:
1) Estamos en un contexto inflacionario de un 10%-15% estimado para este año(hay q ver que pasa despues del 28 de junio). Con lo cual una tasa del 20% fija a 20 años es un lindo numero para tener en cuenta.
2) Estamos en epoca de crisis mundial, donde todavia no se sintio en el pais como deberia haberse sentido, la tasa de desempleo esta aumentando, habria que preguntarse si nos quedamos sin trabajo como vamos a pagar la cuota(aunque si alquilabamos nos estariamos preguntando como ibamos a hacer para pagar el alquiler).
3) El credito es en pesos y los costos de la construccion estan relacionados al dolar(hierro, cemento, etc) asi que habra que construir la casa lo mas rapido posible ante una eventual devalucion o inflacion, recordad que nos van a prestar pesos en 4 etapas y que si se dispara el dolar los costos aumentaran y no compraremos la misma cantidad de hierro o cemento con un dolar a 3,75 que con uno a 4,20.
4) El credito es en pesos y si llega a haber inflacion antes de que hayamos terminado nuestra casa los costos se habran incrementado mano de obra, aberturas, pintura, fletes, etc.
5) En caso de ser familia numerosa hay que evaluar si no se va a vivir ahorcado ya que los ingresos estaran disminuidos en un 40%.
6) En caso de que no sucedan devaluaciones ni procesos inflacionarios acelerados lo que mas nos conviene es tratar de adelantar la mayor cantidad de cuotas posibles, ya que si vamos pagando mes a mes de a una cuota por mes, por $150.000 que el banco nos dio inicialmente en 20 años le habremos devuelto $384.628 un 250% del monto recibido. Pero si para el mismo credito de $150.000 que tiene una cuota mensual de $1.600 en lugar de solo utilizar $1.600 de nuestros ingresos para pagar la cuota justa, utilizamos $2.000($400 pesos mas por mes) para adelantar las cuotas que nos sean posibles(recordar que para adelantar como minimo se pueden adelanta 3 cuotas, el capital de esas cuotas) y ahorrando la diferencia que nos sobra entre esos $2.000 y el monto que utilizamos para pagar las cuota de $1.600 y con los $400 restantes adelantar cuotas terminaremos de pagar el credito en 138 meses(8,5 años antes) y habremos pagado un total de $275.745,91 y nos habremos ahorrado $125.745,91 y habremos devuelto un 183.83% del capital inicial en 11,5 años. En contextos no inflacionarios conviene adelantar cuotas.
Voy a ejemplificar lo que digo en el punto 6)
Tomemos el detalle de las primeras 10 cuotas del credito(recordar que se piden $150.000 y la couta es de $1.600 y disponemos de $2.000 para pagar la cuota, adelantar capital de cuotas)
Cuota__Capital____Interes______Total_____mes___total pagado_____ahorros
1______197,53_____1250,00______1666,68____1_______1666,68_______333,32
2______199,18_____1248,35______1666,43____2_______2273,98_______59,34
3______200,84_____1246,69______1666,18____2
4______202,51_____1245,02______1665,94____2
5______204,20_____1243,33______1665,68____2
6______205,90_____1241,63______1665,43____3_______1665,43_______393,91
7______207,62_____1239,92______1665,18____4_______2298,47_______95,44
8______209,35_____1238,19______1664,92____4
9______211,09_____1236,44______1664,66____4
10_____212,85_____1234,68______1664,40____4
Como podemos ver si adelantamos cuotas en la medida que nos sea posible, en 4 meses habremos pagado 10 cuotas con $7.904,56 pero si las hubiesemos pagado de a una por mes deberiamos haber desembolsado $16.655,50. Como veran si adelantamos cuotas pagaremos menos y terminaremos de pagar el credito en menos tiempo. En el ejemplo se ve que si adelantamos cuotas, tan solo en las primeras 10 cuotas nos habremos ahorrado $8.750,94 en intereses y otros gastos.
Estos son algunos de los factores que habria que evaluar a la hora de decidirse por un credito, si nos conviene o no. Hay mas factores que se podrian tener en cuenta pero son inciertos, como por ej: que pasa con el dolar que viene perdiendo fortaleza(los eeuu vienen emitiendo a lo loco, la quiebra de GM puede producir un efecto domino que genere mucha desocupacion en eeuu y disparar la inflacion en el pais del norte), los metales preciosos y los comodities vienen aumentando su valor en dolares, las propiedades vienen bajando su valor en dolares, entonces conviene ahorrar en oro por ej y en un año comprarse una vivienda ya que se espera que el oro suba su valor y la vivienda baje? Solo el tiempo dira si este razonamiento es valido o no. Como se ve hay incertidumbre a nivel mundial(quizas en septiembre se comience a ver para donde apunta todo) y nacional(en julio se comenzara a ver como siguen las politicas socioeconomicas).
Aca les dejo una nota interesante sobre los creditos: http://www.economiaparatodos.com.ar/ver_nota.php?nota=2527
Comentarios
Publicar un comentario